Квартиры похожи: одинаковая площадь и ремонт. Но почему одна стоит 10 миллионов, а другая – 40. Как так получается? Откуда вообще берутся цены на рынке? Эксперты рассказали редакции Krisha.kz, что действительно влияет на стоимость, передает наш сайт.

Локация – 80 % цены

На цену квартиры больше всего влияет расположение. Это подтверждают все эксперты.

“Все начинается с локации. Квартира в “золотом квадрате” Алматы может стоить в 3–4 раза дороже аналогичной по площади в пригороде. И это абсолютно логично. На локацию приходится около 80 % цены. Далее идёт площадь – примерно 15 %, и только оставшиеся 5 % – это детали: ремонт, вид из окна, этаж, мебель и прочее”, – сказал руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов.

Что ещё влияет на цену

Риелтор – аналитик АН Nelina.kz&Partners Александр Бикетов сказал, что кроме района, есть и другие факторы, которые покупатели и продавцы часто упускают. Это:

• Тип дома и класс жилья. Кирпич, панель или монолит – цена будет разной даже при равной площади
• Планировка. Улучшенные и нестандартные планировки ценятся выше
• Этаж. Обычно самые дешевые – первый и последний
• Расположение в доме. Угловые квартиры или окна на шумную улицу – минус в цене
• Состояние квартиры. С ремонтом – дороже, в черновой отделке – дешевле.

Ремонт: всегда ли плюс?

Ремонт часто переоценивают. Он добавляет в среднем от 10 до 25 % к цене, но для одних “дизайнерский ремонт” – мечта, а для других – “все равно переделывать”.

“Если квартира в “черновой” отделке, она привлекательна для тех, кто хочет сделать все под себя, но тогда цена должна быть ниже. В случае “косметики” – прибавка может быть минимальной. А вот если квартира действительно готова к жизни и визуально цепляет покупателя – это сильный аргумент при продаже”, – уточняет Имран Османов.

По словам Александра Бикетова, покупатели стали чаще выбирать готовые к проживанию квартиры, особенно с мебелью и техникой. Но важно указать, что входит в цену – не все готовы доплачивать за диван, который им не нужен.

Ошибка в цене = потеря времени и денег

Главная ошибка продавцов – завышение цены на эмоциях.

“Собственники завышают цену, ориентируясь на эмоции, ремонт, воспоминания, но не на рынок. В итоге ждут, следят за звонками, смотрят на просмотры, “щупают” рынок, теряют недели, а иногда и месяцы. А потом все равно приходят к снижению только уже не на 1–2 %, а на 5–10 % и больше, потому что объект успел “залежаться”. Цена падает ещё сильнее, чем если бы изначально была адекватной. Плюс нервы, разочарование, ощущение упущенного времени и клиентов, которые могли бы купить на старте. Поэтому правильная цена вначале – это не просто стратегия, это способ сохранить деньги и психику”, – говорит эксперт Krisha.kz.

Он акцентирует: чем дольше квартира находится в продаже, тем меньше к ней интерес – у покупателей возникает ощущение, что с ней что-то не так.

Даже если позже снизить цену до рыночной, объект уже воспринимается как “залежалый”, и это требует дополнительных уступок. В результате продажа может затянуться на недели, а то и месяцы.

На практике около 80 % сделок совершаются после снижения цены. Поэтому чем ближе цена к рыночной с самого начала, тем быстрее и выгоднее пройдёт сделка.

Как понять, что вы ошиблись в цене

• Прошло две недели, а звонков нет
• У соседей дешевле и их квартиры покупают
• На показах покупатели говорят: “Дорого”.

“Первые 14 дней после размещения объявления самые важные. Именно тогда приходят мотивированные покупатели. Не попали в их зону внимания – продать будет сложнее”, – отметил Имран Османов.

Стоит ли ждать подходящего сезона?

Нет волшебного времени для продажи – хорошие квартиры уходят всегда.

“Ждать осени или весны, чтобы продать выгоднее – значит потерять текущих покупателей. А потом ещё и уступать в цене”, – предупреждает Имран Османов.

Хотя сезонные всплески все же есть.

“Например, однушки лучше продаются в августе, когда начинается учебный год”, – отмечает Александр Бикетов.

Квартира не продается: что делать?

• Проверьте объявление: фото, описание, заголовок
• Сравните с конкурентами: не только цену, но и подачу
• Добавьте видеообзор, подключите продвижение
• Корректируйте цену.