В первой половине 2025 года доля ипотеки в купле-продаже жилья снизилась с 88% до 66% по сравнению с показателями годом ранее. Казахстанцы стали чаще покупать квартиры без кредитов за счёт переводов из ЕНПФ и роста доходов у части населения, которая предпочитает обходиться без ипотеки из-за высоких ставок, отметили аналитики Ассоциации финансистов Казахстана (АФК).

Казахстанцы стали чаще покупать жилье за счёт средств из ЕНПФ

В обзоре ипотечного рынка АФК указано, что количество сделок купли-продажи жилья в первом полугодии выросло до 191,8 тыс. (+4,3% год к году). При этом существенную роль в этом сыграли переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий. Они составили 782,9 млрд тенге (рост на 71%) и, по мнению аналитиков, поддерживают активность на рынке, толкая цены на недвижимость вверх.

Что с рынком ипотеки

Рынок ипотеки по итогам полугодия показал двухзначный рост. Объём новых выдач достиг 1 трлн тенге, что на 24,9% выше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом рост почти полностью был обеспечен Отбасы банком (690 млрд тенге) – то есть произошел за счёт льготных программ. Доля Отбасы Банка в новых выдачах выросла до 69% с 58% годом ранее, тогда как доля коммерческих банков снизилась с 42% до 31%. Лидерами по приросту среди коммерческих банков остаются Halyk Bank (+8,7%) и БЦК (+5,4%).

За счёт льготных программ смягчились условия кредитования. Средняя ставка опустилась до 9,4% (-1,8 процентного пункта), при этом средняя сумма кредита выросла до 11,4 млн тенге. Из-за подорожания жилья (первичное – на 9,6%, вторичное – на 7,3%) заемщики стали чаще брать кредиты от 20 млн и выше.

В то же время доля одобрений по ипотеке снизилась с 37% до 26% – ниже среднего уровня по розничному кредитованию (31%). Это было вызвано предстоящим снижением предельной ГЭСВ с 25% до 20% и ужесточением требований к заемщикам со стороны коммерческих банков.

Что будет с ипотекой в будущем

Аналитики АФК отмечают, что зависимость рынка ипотеки от господдержки может негативно отразиться на нём. Любая корректировка условий и объёмов по госпрограммам резко изменит динамику рынка.

«В текущем квартале прогнозируется некоторое охлаждение ипотечного спроса и повышение ставок у отдельных банков. Дополнительным фактором давления станет предстоящее внедрение НДС на сделки с первичной недвижимостью с 2026 года: это приведет к удорожанию первичного жилья и спровоцирует рост цен на вторичном рынке вследствие перераспределения спроса, что снизит доступность жилья для домохозяйств», – прогнозируют ситуацию с ипотекой в АФК.

Аналитики отмечают, что после снижения ГЭСВ зависимость от льготных программ закрепится, а рыночная ипотека останется под давлением высоких ставок, ограничений на банки и налоговой нагрузки.